La certificazione ipo-catastale (ex art. 567 c.p.c.)

All’istanza di vendita dell’immobile pignorato, il creditore deve allegare la certificazione ipo-catastale o la certificazione notarile, così come previsto dall’art. 567 cpc,.

 

La certificazione ipo-catastale è costituita da due distinti documenti, e precisamente:

         - la visura catastale storica dell’immobile pignorato (unitamente al foglio di mappa) rilasciata dal Catasto, con la quale, da una parte, si identificano gli esatti dati censuari dell’immobile oggetto di procedura e, dall’altra, si comparano le notizie dichiarate nella visura con i documenti costituenti la certificazione ipotecaria di cui al punto successivo;

         - la certificazione ipotecaria rilasciata dalla Conservatoria RR.II. competente per territorio (rispetto all’immobile pignorato), formata da tutte le formalità di trascrizione e iscrizione che hanno interessato l’immobile pignorato. La c.i. deve riportare tutti i passaggi di proprietà intervenuti sull’immobile nel ventennio precedente alla trascrizione del pignoramento fino a risalire all’ultimo titolo utile, oltre alle formalità pregiudizievoli ancora efficaci. La richiesta della c. i. viene effettuata con istanza di parte compilando il modello predisposto dalla Conservatoria. Su tale istanza il richiedente deve compilare tutti i campi richiesti, con particolare attenzione:

                         - - - ai dati catastali che, nel ventennio, hanno identificato l’immobile pignorato. Pertanto, ad esempio, se l’immobile, nei venti anni precedenti, è stato oggetto di un frazionamento o di una variazione catastale, si dovranno indicare nell’istanza i nuovi e i vecchi dati catastali; ancora, se è un fabbricato costruito da meno di venti anni, andranno indicati sia i dati del fabbricato e sia quelli del terreno su cui è stato costruito. Per verificare quali sono i dati catastali precedenti basta leggere la visura storica catastale;

                        - - - alle generalità (nome, cognome, luogo e data di nascita,e, per alcuni casi nome, cognome e paternità) dei vari proprietari che si sono succeduti nel ventennio. Per recuperare tali generalità normalmente viene letta la visura storica catastale da cui si evincono tutti i passaggi, ma, purtroppo, la sola visura catastale non è sufficiente non essendo di valore probante, e pertanto potrebbe indurre il richiedente in errore. Per evitare eventuali errori di indicazione, che poi causerebbero il rilascio di un certificato inutile con dispendio di tempo e danaro, il richiedente dovrebbe fare una preliminare e succinta visura ipotecaria comparandola con quella catastale. Solo in tal caso avrebbe certezza della conformità della visura catastale e potrà serenamente indicare nell’istanza i dati corretti.

Tali certificazioni sono di facile lettura ed interpretazione allorquando i passaggi intervenuti sono pochi e i relativi titoli sono lineari e non contorti. Ma a volte capita che esse, pur avendo valore probatorio, in quanto provano al Giudicante l’effettiva titolarità dell’immobile pignorato e la corretta o difforme continuità delle trascrizioni nel ventennio, sono di difficile interpretazione in quanto chi le deve recepire potrebbe non essere in possesso di quelle nozioni tecnico-legali proprie di un notaio, con il rischio di rappresentare al processo esecutivo una situazione giuridica relativa all’immobile ed al suo proprietario distorta rispetto a quella reale, con consequenziale danno a carico delle parti.

 

Pertanto, spesso e volentieri, i creditori (e i loro avvocati !!) al fine di evitare queste eventuali errate letture, sono inclini a sostituire la certificazione ipo-catastale con la certificazione notarile redatta da un notaio. Con questo documento sarà lo stesso notaio, pubblico ufficiale, ad effettuare le indagini ipo-catastali di rito, assumendosi la responsabilità di quello che dichiara, ovvero l’indicazione dei passaggi intervenuti nel ventennio, l’eventuale esistenza di formalità pregiudizievoli e l’evidenzia al Giudice di eventuali difformità tecnico/giuridiche.

 

Ovviamente la differenza è anche nei costi: una certificazione notarile ha un costo superiore rispetto a quella ipo-catastale emessa dall’amministrazione pubblica, sia per le spese che il notaio sopporta per l’ispezione ipo-catastale (p.e. per  ogni formalità letta dal notaio l’imposta ammonta ad Euro 3,60, mentre ogni formalità letta dalla Conservatoria per la certificazione ipo-catastale l’imposta  per il richiedente ammonta ad Euro 2,00) e sia per i compensi del professionista che ammontano da un minimo di Euro 400,00/500,00 a salire, mentre non c’è ovviamente compenso per la Conservatoria alla quale andranno corrisposte le sole imposte e bolli (per le imposte clicca qui).

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