Non acquistare la Fontana di Trevi

Per la ricerca dell'immobile che vuoi acquistare puoi rivolgerti ad un’agenzia immobiliare o farlo per conto tuo.

In entrambi i casi devi essere certo di non prendere una cantonata !!!

Una volta individuato l’oggetto dell’acquisto devi accertarti che la persona con cui stai contrattando sia il reale proprietario; poi devi verificare che l’immobile sia libero da ipoteche o altro e che lo stesso non sia abusivo e pertanto incommerciabile; infine devi sottoscrivere un contratto preliminare per bloccare l’affare versando anche una caparra.

Le verifiche devono essere effettuate nei vari Uffici Pubblici, e precisamente:

-quella riguardante la ricerca del proprietario e l’inesistenza da gravami viene fatta presso l’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari ed ex Catasto) competente, mediante l’ispezione nei registri ipotecari, comparata con l’ispezione nei registri catastali, che deve coprire l’intero ventennio precedente e fino ad arrivare all'ultimo titolo utile (atto di compravendita, sentenza ecc). Questa verifica è di competenza dell’esperto visurista;

-quella riguardante la commerciabilità dell’immobile (conformità urbanistica) viene fatta presso l’Ufficio Urbanistica dell’Ufficio Comunale ove è sito l’immobile, mediante la visione o la richiesta dei grafici di progetto allegati alla domanda di concessione edilizia presentata originariamente dal costruttore dell’edificio, o eventuali successive varianti. Questa verifica è di competenza di un tecnico abilitato (geometra, architetto ecc.).

E’ chiaro, da quanto sopra esposto, che queste verifiche dovrebbero essere necessariamente eseguite da idonei professionisti.

Il compito dell’agente immobiliare è principalmente quello di mettere in contatto le parti al fine di far loro concludere l'affare, ma non sempre troviamo il mediatore che possiede le nozioni tecniche e/o giuridiche tali da garantire completamente l’acquirente (a tal proposito una recente sentenza di cassazione, che ha cambiato completamente orientamento, obbliga il mediatore alla verifica di "tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l'uso della diligenza professionale del caso"). E’ poco diffusa, purtroppo, l’abitudine tra gli agenti immobiliari ad effettuare queste verifiche, anche tramite i professionisti sopra detti; verifiche che dovrebbero svolgersi ancor prima che il mediatore accetti l’incarico dal proprietario.

Il notaio che  rogherà l’atto di compravendita, invece, provvederà sicuramente ad effettuare idonee indagini in merito a quello che stai acquistando, anche se le sue responsabilità, seppur fondamentali, sono limitate; ovvero egli dovrà redigere un atto formalmente valido, dovrà verificare le identità delle parti trasferendo su carta scritta i loro accordi e dovrà compiere le visure ipo-catastali (spesso incaricando un esperto visurista). Nessuna responsabilità è riconducibile al notaio in caso di difformità urbanistica dell’immobile o in caso di difformità catastale, in quanto tali responsabilità rientrano interamente nelle dichiarazioni rese dal venditore e il notaio non è tenuto a verificarne la veridicità.

Senza tener in considerazione che l’atto dal notaio, generalmente, si stipula dopo aver concluso l’accordo con il venditore che contemplerà sicuramente una caparra già versata; pertanto se il notaio evidenzia delle problematiche in merito all’immobile, successivamente all’accordo, ed il tuo venditore non è d’accordo a eliminarle, l’unica strada sarà l’iter giudiziario !!!

Uguale discorso per coloro che intendono acquistare all’asta: il Giudice emette il decreto di trasferimento sulla scorta della documentazione depositata agli atti della procedura e prodotta dagli Uffici Pubblici e dai vari professionisti incaricati (come p.e. la certificazione ipo-catastale e la perizia del CTU). Molte volte ci siamo trovati coinvolti in rivendite di immobili provenienti da un’asta e non sempre abbiamo trovato una situazione precedente al ventennio cristallina. Il CTU, che generalmente è un geometra o altro analogo professionista del campo, non ha sicuramente l’esperienza o le competenze che ha un esperto visurista e, pertanto, potrebbe non rilevare e sottoporre al Giudice determinate problematiche rivenienti dai Registri Immobiliari.

Concludendo, sarebbe opportuno, se non necessario, farsi assistere nelle procedure preliminari all'acquisto da professionisti che andranno a verificare chi è realmente il proprietario dell'immobile che tu vuoi acquistare e che a carico dell'immobile stesso non vi sono problematiche ipotecarie o catastali (compito specifico dell’esperto visurista), e che non è un immobile abusivo (compito specifico di tecnico abilitato).

 

 

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