L'esperto visurista

Le piattaforme telematiche amministrative offrono oggi una serie di servizi, gratuiti o a pagamento, al fine di soddisfare tutte le richieste che l’utente si accinge a fare.

In particolare ci rivolgiamo alle visure ipo-catastali.

In Conservatoria (ora Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare) sono conservati, generalmente a far data dall’inizio del secolo scorso, tutti i titoli (atti notarili, citazioni, sentenze ecc.) e le corrispondenti formalità (dati essenziali dei titoli) che riguardano quegli atti che hanno interessato gli immobili e per i quali atti vi è l’obbligo della trascrizione o della iscrizione (art. 2643 e seguenti c.c.).

I documenti depositati in Conservatoria danno la certezza della proprietà.

In Catasto (ora Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Catastale), invece, sempre a far data dall’inizio del secolo scorso, si possono verificare i cambiamenti o le nuove costituzioni di tutti gli immobili, e generalmente trovano corrispondenza negli atti della Conservatoria.

I documenti depositati in Catasto non attestano la proprietà.

Dall’esame dei documenti informatici estrapolati dal sito dell’Agenzia del  Territorio (Conservatoria e Catasto), chiunque può effettuare una visura ipo-catastale al fine di verificare la proprietà di un immobile, se lo stesso immobile è libero da ipoteche o pignoramenti o se il soggetto che interessa non ha ipoteche o pignoramenti a proprio carico ecc.. 


visura ipotecaria per nominativo

Tale indagine telematica potrà essere effettuata solo a partire da un determinato periodo che oscilla tra gli anni ’90 ad oggi per la Conservatoria e dagli anni ’80 per il Catasto, ovvero il cosiddetto periodo della “meccanizzazione”. Per il periodo precedente l’indagine deve essere fatta sui registri manuali della Conservatoria  e del Catasto.

Per essere certi che l’immobile sia effettivamente di proprietà del soggetto che la rivendica si dovranno esaminare i documenti della Conservatoria (almeno nel decennio precedente) e del Catasto al fine di verificare l’avvenuta “continuità delle trascrizioni” voluta dall’art. 2650 c.c.. (“Nei casi in cui …..un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto. Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'articolo 2644.”). Ciò significa che, se il precedente titolo di provenienza dell’attuale venditore non risulta trascritto in Conservatoria, l’acquisto che da esso oggi si va a fare non produrrà effetto fino a quando non sarà trascritto l’atto precedente.

formalità ipotecaria


La verifica, inoltre, se vogliamo essere certi che l’immobile che ci interessa non sia colpito da ipoteca o altro, deve essere effettuata nel ventennio precedente all’attualità, fino a rinvenire l’ultimo titolo utile (compravendita, sentenza ecc..), in quanto, scaduto tale termine, si estinguono tutte le eventuali formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, citazioni ecc) se, ovviamente, non rinnovate prima dello spirare del termine stesso. Se l’ultimo titolo utile risale al periodo precedente alla “meccanizzazione” allora la verifica sarà fatta direttamente in Conservatoria sui registri manuali.

Tali verifiche non sempre sono così semplici come può sembrare.

Fin quando la ricerca viene effettuata in modo telematico per un solo nominativo, chiunque, collegandosi al sito dell’Agenzia e con un minimo di preparazione, può estrapolare i dati di interesse, pur considerando – per un non addetto ai lavori – la difficoltà a saper leggere una formalità ipotecaria.

visura catastale

Diverso discorso, invece, quanto l’ispezione riguarda un immobile che, nel ventennio, ha subito una serie di cambiamenti nella proprietà, o una serie di cambiamenti nell’individuazione catastale, oppure che trattasi di un immobile di nuova costruzione o ancora che trattasi di un immobile proveniente da una successione, oppure che non c’è corrispondenza tra la Conservatoria e il Catasto ecc..


Per questi motivi è preferibile che tali verifiche vengano effettuate da professionisti che ben sanno muoversi nei meandri degli Uffici della Conservatoria e del Catasto come, appunto, gli esperti visuristi.

L’esperto visurista, professionista dotato di specifica preparazione tecnica e giuridica, ha il compito di verificare nel ventennio la libertà di gravami di un determinato immobile nonché i passaggi di proprietà che lo hanno interessato, e se è stato rispettato il principio della continuità delle trascrizioni.

Esso, con estrema diligenza professionale, effettua l’ispezione nei registri tenuti dalla Conservatoria   confrontandola con l’ispezione catastale, ed estrapola tutti gli atti che hanno interessato lo specifico immobile fornendo al cliente apposita relazione.

All’esperto visurista, che spesso viene nominato dal Giudice come ausiliario, si affidano con fiducia notai, avvocati, amministratori di condominio, curatori dei fallimenti, delegati delle esecuzioni immobiliari, banche, privati che intendono acquistare un immobile, ecc.., in quanto è da sempre riconosciuto tra i pochi professionisti che possano effettivamente fotografare con imparzialità e cognizione la situazione ipo-catastale di un determinato immobile.

 Sinergie

Scrivi commento

Commenti: 0

 

SINERGIA

"Azioni combinata e contemporanea, collaborazione, cooperazione

di più elementi in una stessa attività, o per il raggiungimento

di uno stesso scopo o risultato, che comporta un rendimento 

maggiore di quello ottenuto dai vari elementi separati"

 

http://www.treccani.it/vocabolario/sinergia/

 


Sinergie - Via Francesco Guarini, 88 - 83100 Avellino

tel. +39 0825 679919